提要：在房地产市场上，无论是供应方还是需求方，都承认一个事实，这就是相对于中国中产阶级的收入水平，中国房地产价格已经很高了，高过了中产阶级实际购买力多倍。
在房地产市场上，无论是供应方还是需求方，都承认一个事实，这就是相对于中国中产阶级的收入水平，中国房地产价格已经很高了，高过了中产阶级实际购买力多倍。中央政府连续出台限地(商品房用地与保障房用地挂钩)、限贷、限售、限购、限价、限品(大幅增加保障房供给和限制别墅类产品建设)的“六限”调控政策，不是为了限制房地产行业的发展，而是为了遏制商品住宅快速上涨的价格，更是为了防止资产价格膨胀以及由此引起的通货膨胀，进一步说是为了防止整个经济的崩盘。
但是，“六限”调控政策，显然造成了房地产行业当前乃至今后一段时间的困境。这种困境表现在：
、房地产企业资金链面临断裂：链家数据显示，2011年一季度，我国房地产开发资金来源总量为19268亿元，同比下降12%。房地产企业自筹资金已经占到全部资金来源的37.4%，占比超过了2008 年金融危机时的水平。
第二、房地产企业的销售大幅下滑。2011年4 月当月销量萎缩明显。当月销售面积7255 万平米，同比下降9.89%，环比下降23.63%；当月销售额3926亿元，同比下降11.74%，环比下降20.04%。
但是，最困难的时刻还未到来，因为中央政府遏制房价过快上涨的目的尚未达到，遏制房价上涨的宏观政策还会持续。这表明房地产企业的资金问题和销售问题，不能希望通过改变宏观政策来解决，只能通过改变自身战略定位、经营管理、资金筹措方式和销售模式来解决。进一步说，我们需要转“危”为“机”的积极心态，需要变“危机”为“机遇”的积极行动。
房地产企业的出路在于“转”字战略——经营区域转移、商业模式转型、产品业务转业。这就是我们的三大出路：
大出路：经营区域转移。即向三四线城市、老少边穷地区和中西部转移。中国房地产企业家是幸运的，就像上世纪20年代至40年代的共产党一样幸运，因为中国有广阔的半开发和未开发地区，如三四线城市、老少边穷地区和中西部地区。中国的一二线城市还有开发空间，但这是房地产行业的龙头企业如万科、万达、保利等占据优势的地方。随着中国的城镇化，在广阔的三四线城市、老少边穷地区和中西部地区，房地产开发的机会很多，而且中小房地产企业几乎与龙头企业站在同一条起跑线上。这类地区的房产项目所需资金额度也不大，土地及房地产开发运作也不是十分规范，很适合中小房地产企业运作。当然，怎么运营，我们会在以后的文章中慢慢道来。
第二大出路：商业模式转型。即把房地产经营管理1.0转型升级为2.0。由于中国房地产行业是一个高速发展的行业，就像拔萝卜快了不洗泥，只要是个水泥盒子就能卖出去，没有定位，没有质量，没有品牌，没有营销。但是，随着宏观调控的深入，房地产行业的操作越来越规范了，那些定位准确、质量优良、品牌响亮、营销到位的地产项目，在住宅行业整体销售下滑的背景下仍然增长迅速。万科就是很好的例子。在2011年1-6月间，万科销售同比增长了近80%。可以说，中国房地产行业已经进入一个新的阶段：
一个战略定位的阶段！
一个质量经营的阶段！
一个品牌传播的阶段！
一个营销制胜的阶段！
如有企业感兴趣，我们将帮助他们实现商业模式转型。
第三大出路：产品业务转业。即退出房地产，向相关或非相关行业发展。房地产暴利时代已经终结，今后主要靠管理、靠经营、靠规模才能赚取适当利润，因此如果经过艰苦努力，在管理、经营和规模上都无法实现商业模式转型与跨区域经营，那么这样的企业退出房地产行业，转向投资少、科技含量高、具有市场空档的新行业。面对危机四伏的宏观调控，面对强大龙头企业的竞争，中小企业可以象当年毛泽东那样“打得赢就打，打不赢就走”。那些转向LED、太阳能、节能环保、物流、电子商务等领域发展的中小房地产企业已经为我们探索出一条道路。公安部关于必须使用A级外保温材料的通告，也为我们向绿色建材方向发展创造了条件。中央关于新兴战略产业的政策导向也为我们指明了业务转业的方向。做共产党鼓励发展的产业，这是中国企业家30年积累的一条成功经验。
作者：卢根鑫(博澳基投资集团董事局执行董事、教授、博士)